Stora bolagslån kan bli fälla för bostadsköpare – risker uppstår då lånets amorteringsfria period upphör och räntorna stiger
Bostadsproduktionen är fortfarande livlig i Åbo och många nya bostäder är till salu.
Kutymen i prissättningen är att försäljningspriset är så lågt som möjligt eftersom bostäderna då är lättare att sälja.
På Varvsstranden säljs till exempel nya bostäder till ett försäljningspris på drygt 100 000 euro.
Det låter förmånligt, men i själva verket kostar bostaden 440 000 euro.
I fastighets- och finansbranschen påminner man om riskerna vid köp av nyproducerade bostäder där köparens andel av finansieringen är förhållandevis liten i proportion till bostadens skuldfria pris.
Ett vanligt koncept vid bostadsköpet är att köparen själv finansierar 30 procent av bostadens skuldfria pris medan resten, eller 70 procent, finansieras med bolagslån som lyfts av bostadsaktiebolaget i huset.
Den egna finansieringen ordnas ofta med pengar som köparen fått vid försäljningen av sin gamla bostad eller genom ett bostadslån från banken.
Utöver amorteringarna på bolånet amorterar köparen som nybliven aktieägare i husbolaget också på bolagslånet.
Bolagslånen har vanligtvis en högre ränta än privata bostadslån.
Å andra sidan är bolagslånen oftast amorteringsfria de första 2–3 åren. En del lån kan till och med vara amorteringsfria ända upp till fem år.
– Här gäller det för bostadsköparen att gardera sig och vara beredd på att boendekostnaderna stiger när den amorteringsfria perioden är slut, säger Juho Järvinen, sakkunnig i ekonomi- och skattefrågor vid Finlands fastighetsförbund.
Han påpekar att fem år utan amorteringar är en lång tid.
Vardagen i en sådan situation kan lätt leda till att man fortsätter leva enligt den ekonomiska standard man uppnått vid bostadsköpet.
– Livet rullar vidare, kanske så bra att man till och med skaffar ett nytt lån för en ny bil eller en båt.
Allt flyter på tills man plötsligt märker att amorteringarna på bolagslånet ska betalas, säger Järvinen.
Den här typen av situationer är inte helt obekanta för Fastighetsförbundet.
– Sådant händer. Det finns bostadsköpare som inte kommit ihåg att den amorteringsfria perioden tagit slut och att amorteringarna på bolagslånet ska betalas, säger Järvinen.
Här är risken stor att man råkar ut för en ekonomisk smäll ifall man inte garderat sig.
– Stiger räntorna dessutom blir smällen ännu större, säger Juho Järvinen, vid Finlands fastighetsförbund..
Fastighetsmäklare Alf Engdal i Åbo håller med.
– Det kan bli en stor kostnad för köparen, säger Engdal.
Men han tillägger att privatpersoner ofta brukar betala bort bolagslånet genast vid köpet.
Enligt Engdal är bankerna inte är så förtjusta i att bostadsköpare som finansierar bostadsköpet med ett bostadslån från banken också har ett stort bolagslån.
– Bankerna ser en risk i det här. Därför är det vanligt att köparen betalar bort bolagslånet, antingen med egna pengar eller med ett större bostadslån, säger Engdal.
Konceptet med 30 procent egen finansiering och 70 procent bolagslån är mycket vanligt i handeln med nya bostäder.
– Systemet passar investerarna. De drar nytta av de amorteringsfria åren, dessutom kan de dra av räntorna och bostadsvederlaget i beskattningen, säger Engdal.
När den amorteringsfria perioden på bolagslånet är slut säljer de oftast bostaden.
Bostadsköp i hus byggda på hyrestomt kan orsaka extra kostnader
Ytterligare en fallgrop som bostadsköparen har orsak att se upp med är bostäder som är till salu i nybyggda hus som står på en hyrestomt.
Utöver försäljningspriset och bostadens skuldfria pris tillkommer ännu en hyra för tomten.
– I Åbo säljs det för tillfället många nya bostäder där tomten inte ingår i priset. Här gäller det för köparen att noggrant läsa vad som står i köpavtalet. Det är inte ovanligt att avtalet kan innehålla kraftiga hyreshöjningar för tomten, säger Engdal.
Han ser tydliga risker i både hyrestomterna och de höga bolagslånen.
– Risken är stor för hög skuldsättning. Och går det så långt att auktionären i ett husbolag inte lyckas betala sina skulder ansvarar resten av bolagets auktionärer för kostnaderna, säger Engdal.
Bankdirektör Christer Nyback i Aktia Bank säger att det lönar sig för köparen att ta reda på vilka som är auktionärer i husbolaget.
– Innan man gör en bostadsaffär skulle de alltid löna sig att kolla bostadsaktiebolagets ägarförteckning för att vara på den säkra sidan, säger Nyback.
Han ser vissa risker med de höga bolagslånen.
En bostadsköpare som ansöker om ett bostadslån för en ny bostad som har stor bolagsskuld påverkar såklart egendomens säkerhetsvärde för banken.
Nyback säger att det är både till bankens och till kundens fördel att köparen lägger korten på bordet för att få en helhetsbedömning av den ekonomiska situationen.
– Vi tittar alltid på helheten då vi bedömer kundens betalningsförmåga. Vi utför också stresstest där låntagaren ska klara av en låneränta på sex procent, säger han.
Nyback påpekar att ett vanligt bostadslån är flexiblare för bostadsköparen än ett bolagslån.
– Råkar man i ekonomiska svårigheter kan man alltid förhandla med banken, man har också möjligheter till amorteringsfrihet. Så är inte fallet i fråga om bolagslån, här är man hårt bunden av lånevillkoren, säger Nyback.
Juho Järvinen vid Fastighetsförbundet ser de största riskerna i de fall där bankerna inte alls är involverade i bostadsköpet.
– Den största risken för att bostadsköparen ska hamna i ekonomiska svårigheter är då man finansierar den egna andelen på 30 procent med pengarna man fått från försäljningen av sin gamla bostad. Då har bankerna ingen insyn och möjlighet att reglera situationen säger Järvinen.
Myndigheterna vill bromsa hushållens skuldsättning
Juho Järvinen vid Fastighetsförbundet påminner om att Finansinspektionen redan varnat för hushållens ökande skuldsättning.
En orsak är att stora husbolagslån blivit vanligare i samband med köp av nya bostäder.
Enligt Järvinen finns det inga tecken som tyder på att trenden svängt.
– Tvärtom, trenden fortsätter. Hushållens skulder fortsätter att öka, säger han.
Finansministeriet har tillsatt en arbetsgrupp som fått i uppdrag att ta reda på vad man kan göra för att motverka den ökande skuldsättningen.
Myndigheterna har redan försökt minska skuldsättningsriskerna till exempel genom att skärpa lånetaket. Men man anser att det behövs fler instrument.
Arbetsgruppen förväntas presentera konkreta metoder och förslag till lagstiftning som kan motverka att hushållen drar på sig för stora skulder.
Innan slutet av mars ska arbetsgruppen presentera sina förslag.