Många gamla lösningar fyller inte dagens krav -- Pargas måste sälja en del av sina fastigheter

Med anledning av den aktiva diskussionen om stadens fastigheter och inneluftskvalitet är det skäl att lyfta fram bakgrunden till detta.

Stadens fastighetssida har jobbat aktivt med undersökningar och har under många år lyft fram en växande total reparationsskuld.

Denna har kanske inte upplevts tillräckligt konkret och därför utarbetas ett förslag på andra klassificeringar av byggnaderna på beställning av den tekniska sektionen.

Ett av dessa är att sätta en klassificering på inneluftkvaliteten och det verkar som om denna bättre skulle konkretisera de utmaningar staden står inför.

Varför ökar reparationsskulden?

Stadens fastighetsmassa består av cirka 150 byggnader med en total yta på ca 96 000 m2.

Medelåldern på fastigheter som staden klassat att behålla och utveckla motsvarar byggår cirka 1970.

Räknar man med att fastigheter med gott underhåll och några större totalrenoveringar har en livslängd på cirka 100 år så behövs cirka 3 miljoner euro årligen för nyinvestering i byggnader som kommit till slutet av sitt livslopp, ifall staden ämnar hålla kvar hela fastighetsmassan i sin nuvarande storlek.

Därtill kommer totalrenoveringar med jämna mellanrum och omändringar av byggnader så att de motsvara dagens krav och behov samt värme och fastighetsskötsel.

Om man håller kvar denna fastighetsmassa så behövs ungefär 10 miljoner euro per år.

Den nuvarande budgetnivån som har varit likartad i minst 5 år ligger på aningen under 6 miljoner.

Med ungefär 4 miljoner euro per år mindre medel än behovet så ökar reparationsskulden, vilket i en åldrande byggnadsmassa betyder att problem börjar uppdagas allt frekventare.

Varifrån kommer de stora reparationsbehoven?

Tekniska lösningar som tidigare var allmänna vet vi idag att inte uppfyller hälsokrav.

Det kan exempelvis vara frågan om ventilation eller om byggtekniska lösningar som orsakar fuktproblem i konstruktioner.

De lösningar man använde på till exempel 1960- och -70-talen innehåller många sådana byggtekniska lösningar som staden nu reparerar.

Några typiska exempel är avsaknad av fungerande kondenshantering från yttertakmaterialet, avsaknad av dränering kring sockeln, riskkonstruktioner, material innehållande hälsoskadliga material (ex. PAH, asbest).

De största och dyraste reparationsbehoven uppstår för att ny kunskap medför att tidigare bygglösningar måste förändras.

Reparerar staden samma sak på nytt?

Många gånger anpassas renoveringstidtabeller efter verksamhetens behov, vilket gör att man begränsar arbeten till ett område per gång och tar nästa sak en annan gång.

Så fastän det kan upplevas att huset repareras igen så har det inte att göra med en misslyckad åtgärd förra gången utan att man tar itu med nästa tekniska brist som finns i huset.

Förutom dessa konstruktioner som inte håller måttet idag så föråldras även byggnaderna, främst då tekniken som rör och värmesystem.

Tyvärr har det även rätt allmänt förekommit i stadens fastigheter att reparationer på 1960-, 1970- och delvis på 1980-talen har varit sådana att man lämnat gammalt byggmaterial under golven rakt mot marken.

Man har alltså exempelvis sågat ner det gamla golvet och bygg nytt ovanpå istället för att forsla bort det gamla materialet.

Att städa sådant efterlämnat byggmaterial från underbottnar har gjorts i cirka 15 hus sedan 1997.

De reparationer som har utförts på 1960-, 1970- och 1980-talen har tyvärr varit sådana att staden både måste städa och reparera efter dessa.

Däremot så har nyare reparationer hållit måttet men tidtabeller och begränsade finansiella resurser medför att staden reparerar samma byggnad i flera etapper fastän det är olika delområden i byggnaden från gång till gång.

Varför reparera och inte bygga nytt?

En reparation förlänger livslängden på en fastighet.

I vissa fall kan det finnas historiska värden att bevara och därför vill man reparera.

Oftast är frågan ändå främst om det är ekonomiskt lönsamt att reparera eller att riva ner och bygga nytt.

En reparation bygger inte om en hel konstruktion, utan man byter ut delar vilket omvänt betyder att man kan utnyttja de delar som inte behövde bytas en längre tid.

Man får alltså en förlängd livstid.

Denna livstid och kostnad behöver avvägas mot nybygge, men i många fall är den en lönsam väg att gå.

Vissa fastigheter är dock med tanke på användningen eller den tekniska konditionen inte mer lönsamma att reparera.

Vad är framtiden?

Framtiden utan att ändra på nuvarande fastighetsstrategi leder till att man allt oftare råkar ut för akuta problem med exempelvis inneluften.

Staden har inte heller råd med nuvarande invånarantal att utöka investeringarna avsevärt.

Lösningarna är att fokusera på fastigheter för kärnverksamheter och för dessa även skapa bättre nyttjandegrad.

Samtidigt betyder det att staden aktivare måste börja avyttra fastigheter.

Det är fullt möjligt att uppnå en nivå som blir hållbar, men det kräver att de fastigheter vi har kvar används på ett effektivt sätt så att de inte står tomma en stor del av dygnet och att man inte har mer lokaler än vad som verkligen behövs.

Detta kan nås med ett bra samarbete mellan tjänstemän och politiker.

Ted Bergman

Teknisk chef, Pargas stad

Seppo Pihl

Fastighetschef, Pargas stad